1 - Cooperativa Agrícola (titularidad: Cooperativa Agrícola de Estepona, NIF: F2907440)
Ocupa una
superficie de 11.640 m2, un aprovechamiento de 22.736,06 m2, un valor unitario
de 301,75 euros/m2 y una valoración de 6.860.606,95 euros.
La valoración del
solar de la Cooperativa es sin duda el aspecto principal de todo el convenio.
Para valorar un suelo clasificado como consolidado, clasificación que no tiene
actualmente, han acudido a la Ley del Suelo y al PGOU de Estepona. Estos criterios serán legales pero no son reales, El
Ayuntamiento debe de acudir a un tasador que realice la valoración a precios
reales de mercado.
Por lo tanto, para
ajustar la valoración unitaria a una valoración real y actual, hay que te incorporar la valoración adicional de 2 tasadores independientes
y se promedie las 3 valoraciones a efectos de la compensación.
En la determinación
de la superficie del solar, se manifiesta en el informe técnico que se
desconoce su superficie exacta, en el catastro figuran unos datos, y la unidad
de ejecución figura una diferente.
Para delimitar la
superficie exacta de la parcela, hay que realizar un estudio topográfico y
sobre sus resultados se calcule la valoración.
2 - Parcelas EQE-P y EQI en Arroyo de Enmedio Este
(titularidad: Ayuntamiento de Estepona)
Ocupan una
superficie de 14.538 m2, un aprovechamiento de 14.538 m2, un valor unitario de
144,92 euros/m2 y una valoración de
2.106.852,60 euros. Tiene una concesión de 75 años a favor de la Fundación
Diocesana de Enseñanza S. María de la Victoria.
Para valorar un
suelo desafectado, desafección que no tienen en estos momentos estas
parcelas, han acudido al Reglamento de
la Ley del Suelo y normativa similar. Como en el caso anterior es fundamental
que un tasador valore en términos reales estas parcelas.
Por lo tanto, para
ajustar la valoración unitaria a una valoración real y actual, se necesita que se tenga en consideración la valoración adicional de 2 tasadores independientes
y se promedie las 3 valoraciones a efectos de la compensación.
Por otra parte y en relación a la superficie de la parcela
EQE-P, parece que la superficie de la misma no se ha determinado de forma
fehaciente.
Para delimitar la
superficie exacta de la parcela, habrá que realizar un estudio topográfico y
sobre sus resultados se calcule la valoración.
3 - Parcelas 57A 57B 57C 58ª y 58B en Bujeo del
Almirez (Titularidad. Ayuntamiento de Estepona)
Ocupan una
superficie de 1.600,01 m2, un aprovechamiento de 1.600,01 m2, un valor unitario
de 216,94 euro/m2 y una valoración de 347.106,16 euros.
Para ajustar la
valoración unitaria a una valoración real y actual, habrá que tener en consideración la valoración adicional de 2 tasadores independientes y se
promedie las 3 valoraciones a efectos de la compensación.
4 - Aprovechamiento SURS-04 en Arroyo Vaquero Este
(suelo urbanizable sectorizado) (Titularidad: NO HAY, el derecho de
aprovechamiento todavía no se ha concretado en suelo)
El exceso de
aprovechamiento, que necesitará de 8 años para que se concrete en suelo, se ha
calculado en 27.745 m2, más el 10% de cesiones, 2.774,50 m2, menos 1.111,87 m2,
superficie comprometida mediante Convenio del 4.10.2005 a favor de Ana Ortega
Navarro y menos 4.736,64 m2, superficie comprometida mediante un expediente
municipal en trámite, Decreto de 19.2.2013 a favor de Inmuebles Portillo, S.L.
Todo ello resulta
en un aprovechamiento restante de 24.670,99 m2.
De la superficie
anterior se consideran objeto de este convenio 18.950,48 m2, un aprovechamiento
de 18.950,48 m2, un valor unitario de 130 euros/m2 y una valoración de
2.463.562,40 euros.
Nuevamente nos
encontramos con la valoración de un derecho que supuestamente se materializará
en suelo en un plazo de por lo menos 8 años. En cualquier caso sea suelo o sea un
derecho, requerimos la intervención de técnicos que valoren de forma
independiente y real este derecho.
También en este
caso, para ajustar la valoración unitaria a una valoración real y actual, se necesita que se tenga en consideración la valoración adicional de 2 tasadores
independientes y se promedie las 3 valoraciones a efectos de la compensación.
También se necesita que estos expertos emitan un informe de validación sobre los
cálculos realizados sobre los derechos de aprovechamiento.
5 - Parcela R-7-1 en Arroyo Enmedio Sur
(Titularidad: Ayuntamiento de Estepona)
Ocupa una
superficie de 4.800,23 m2, un aprovechamiento de 4.205 m2, un valor unitario de
287,98 euros/m2 y una valoración de 1.210.955,90 euros.
La valoración se ha
realizado de acuerdo a las normas legales.
Para ajustar la
valoración unitaria a una valoración real y actual, se necesita que se tenga en
consideración la valoración adicional de 2 tasadores independientes y se
promedie las 3 valoraciones a efectos de la compensación.
6 - Parcela P-2.3 en Taraje (Titularidad:
Ayuntamiento de Estepona, en período de información pública)
Ocupa una
superficie de 4.575,17 m2, un aprovechamiento de 2.575,28 m2, un valor unitario
de 228,44 euros/m2 y una valoración de 588.982,28 euros.
Como en los casos
anteriores las incertidumbres se sustituyen por criterios legalistas, de cuya
integridad no dudamos, pero no lo consideramos suficiente.
Otra vez para
ajustar la valoración unitaria a una valoración real y actual, se necesita que
se tenga en consideración la valoración adicional de 2 tasadores independientes
y se promedie las 3 valoraciones a efectos de la compensación.
Como se puede
observar en todo el proceso de valoración de parcelas y aprovechamientos, el Ayuntamiento ha hecho
funciones de juez y parte, valora las parcelas y realiza el convenio con sus valoraciones, y uno de los concejales de su equipo realiza
funciones directivas en la propia Cooperativa.
Además la
información que se ha transmitido por los medios de comunicación no se
corresponde con el contenido del Convenio y documentos anexos.
Y por último, se
hurta a toda la ciudadanía el acceso digital, público y gratuito a toda la información que permite conocer las
propuestas municipales, sus costes y sus ventajas y poder opinar con libertad y
exactitud.
Todos estos
problemas se pueden resolver, mediante la intervención de tasadores reputados para valorar todas las parcelas y aprovechamientos del
Convenio, y que la valoración final se promedie entre las 3 valoraciones.
Para determinar la
superficie de las parcelas, se necesita la intervención de técnicos
topográficos que realicen los estudios necesarios para la exacta determinación
de todas las superficies.
Y como colofón del
Convenio el Ayuntamiento pretende recibir más de lo que entrega, recibe
6.860.606,95 euros valor de la parcela de la Cooperativa y les entrega parcelas
por valor de 6.717.459,35 euros, por lo que ha recibido 143.147.60 euros de más
y exige la renuncia de la Cooperativa a recibir este importe.
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